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個人事業主の住宅ローン審査は厳しい!

数ある職種の中で、個人事業主や自営業の方の住宅ローン審査は一番厳しいといわれております。そこで、個人事業主の方が住宅ローンを組む場合に知っておいていただきたいことと注意点をまとめました。

住宅ローン審査で見られるポイント

住宅ローンの審査上、一番通り易い職種が公務員で、反対に一番通りにくい職種が個人事業主と言われています。

銀行が審査の際に一番重要視する点は、「継続した収入が安定して見込めるか」という点にあります。

自分で稼がなければならない個人事業主は収入が不安定であるとみなされる傾向があり、事業の環境が変わると、突然売り上げが下がるかもしれないリスクも負っています。

そして個人事業主の住宅ローンの破綻件数が多いという事実もあり、必然それらのことが銀行の審査を厳しくさせる要因になっています。

また、銀行が個人事業主の収入が安定しているかどうかを判断するときには、その事業の業種にも目を向け、その業種に流行り廃りがないか、継続して収入が得られるビジネスかといったことも踏まえて検討します。

個人事業主が審査を受けるときのポイント

基本的には、過去3年分の「確定申告書」の提出が必要になると考えた方が良いでしょう。事業を開始してからまだ浅く、「確定申告書」3期分を用意できない場合には、審査に進むことができない場合があります。

又、住宅ローンの審査を通過するためには、3期連続で黒字であることが必要です。3年間のうち1期でも赤字があると、窓口の申し込みの段階で断られてしまう可能性も否定できません。又3年間の平均所得額をもとに審査をしてくれる金融機関もありますし、一番低いときの所得で審査をする金融機関もあります。

個人事業主の場合、所得税を下げるために必要経費を多めに計上して、所得金額を低く抑える努力をされている方が多いと思いますが、そうすることは、住宅ローンの審査にとって、とても不利な状況を生み出します。

これらのことを考えて、将来的に住宅購入を考えている方は、審査を受ける前の3~4年間の確定申告は、住宅ローンの審査で提出することを想定した確定申告をされることをおすすめします。

又、安定していないと見られる個人事業主は、自己資金を多く出して、売り上げが良い時も悪い時も、住宅ローンの返済が重荷にならないような返済の比率にすると銀行としても貸しやすくなります。

自己資金をあまり多く準備できないような場合には、金融機関の選択肢が少なくなってしまいます。

そういった中で、申告所得が低くても、青色申告控除や減価償却などの申告上支払いが生じてない経費や、専従者給与のように実質本人の同一の家計収入になっているような金額も収入としてみなすなど、事業内容にも配慮した対応をしてくれる金融機関もあります。

そういった配慮をしてくれる金融機関は、ネット銀行や大手銀行には少なく、地元の信用金庫や信用組合などだったりしますが、融資担当者により経験や技量に差が出る傾向もあり、その場合、担当者探しも重要なポイントになったりします。

個人事業主におすすめなのはフラット35

このように銀行の審査が厳しい個人事業主の方には、民間金融機関と住宅金融支援機構が連携して提供する「フラット35」が借入先としておすすめです。

その理由は以下のような点にあげられます。
・審査の対象になる収入は直近1期分で良いこと(申込書類とししては2期分必要)
・審査金利が低いこと(申込月の実効金利で審査)                    ※銀行のローンは実効金利より高く設定した金利を審査金利として採用します。
・事業用融資を借りている場合は既存の借入とみなされずに審査される
・開業して1年未満でも確定申告を1回やっていれば審査可能(その場合は確定申告書は1期分のみでOK)
事業用の融資を受けている場合、銀行の住宅ローンでは通常、個人の借り入れとしてみなされ審査のときにこれから借りようとしている金額に上乗せされて審査されてしまうので、返済比率が高くなり、そもそも審査の土俵にも乗れないことになりがちです。
しかし、フラット35では事業融資は個人の借入とみなされずに審査されるため、審査上の返済比率を抑えることができて、審査が通りやすい傾向にあるのです。フラット35の事前審査に必要な書類は以下になります。
・確定申告書2期分
・本人確認書類の写し
・既存の借入明細

個人事業主がフラット35を利用するときの注意点

フラット35では、事業内容ごとに配慮して「青色申告控除」や「減価償却費」などを考慮するなどの対応はありません。そのため事業内容を細かく見て配慮してもらえるということがなく、単純に申告数字に基づいた審査がされることになります。

それにより、たとえ将来性がないと言われている業界、業種でも、フラット35では申告されている所得をベースに審査されるということになります。

規定上は、フラット35は審査金利が銀行よりも低く、その分借りられる金額が多くなりますが、諸費用と10%分の自己資金は用意して9割以下で借りる方向で進めたいところです。

融資比率を90%以下に抑えることで、フラット35は実効金利が低くなるという利点もありますし、その分の余力が事業の継続性にもつなげていけることと思います。