住宅

借地権付き建物 買うor買わない!

住宅購入を考え始め、インターネット等で物件を探していると、
時折“借地権”という記載を目にすることがあると思います。
その場合、土地や建物が広めでしかも相場よりも安く魅力的な
物件が多かったりします。
そこで今回は、この借地権付き建物のメリットとデメリットについて
見ていきたいと思います。

借地権とは?

借地権とは、建物を建てる(所有する)目的で、地主から土地を借り、地代を支払うというものです。これに対し、所有権とは土地を自分のものとして自由に使用できる権利のことを言います。

借地権には、土地を使用する権利の物件である地上権と、債券である3つの賃借権に分けられます。

3つの賃借権は以下になります。                          ①旧借地権                                    今の借地権法ができる前の借地法による借地権のことで、借地契約を更新し続けることで、状況により半永久的に借りられる特徴があります。旧借地権は、存続期間の定めがない場合、建物が老朽化し朽廃すれば借地権が自動的に消滅します。反対に存続期間が定められていれば、建物が朽廃しても借地権は消えないということになります。裏を返せば、存続期間の定めのある契約における建物の朽廃は、地主側が契約解除を求める上での正当事由にはならないということになります。物理的に建物が無くなる「滅失」などの場合には、再築を認める前提の規定となっています。要は普通借地権よりも比べて借主側が強い権利と言えます。

②普通借地権                                   平成4年8月に新たに制定された「借地借家法」で定める借地権の一つです。契約更新を前提としている借地権で、地主は正当事由がなければ契約を更新しなければなりません。借地権の存続期間は当初は30年で、更新後第1回目は20年それ以降は10年と期間が徐々に短くなります。普通借地権には朽廃による滅失の規定はなく、滅失後の建物再建、特に借地契約更新後の建物の再築に関しては、地主の承諾なく行うことはできません。旧法借地権では、借主側が強かったのに対し、新法では地主側から解約できる規定が設けられたことが大きなポイントになります。

③定期借地権                                   借地契約に更新がなく、期間満了とともに土地を地主に返還しなければならない借地権のことで、存続期間は、一戸建ての場合は存続期間50年以上とする“一般定期借地権”であるケースが多いです。

借地権付き建物のメリット・デメリット

一番のメリットは価格が安いということです。借地権付きの建物であれば、土地を購入する6~8割程度の価格で販売されているため、同じ立地でも所有権か借地権かで大きな価格差があります。2つめは、不動産取得税や固定資産税、土地計画税などの税金がかからないということです。

デメリットは4つありまして、もう少し詳しくみていきます。

①地代がかかる                                  借地権付き建物の場合、購入後、地主に毎月地代を支払う必要があります。その金額は普通借地権の存続期間である30年間地代を支払い続けたとしても、土地の所有権を取得するときに必要な金額に比べ安くなることがほとんどですが毎月の地代に抵抗を感じる方も多いと思います。

②ローンが借りにくい                               通常、不動産を購入するときは土地と建物を担保に住宅ローンを組みます。しかし、借地権付きの建物の場合には、土地は借りているため抵当権を設定することになるのは建物のみになり担保価値が小さくなります。また、法律上は地主の承諾なく建物に抵当権を設定することは契約違反にはなりませんが、融資の審査のときにはほとんどの銀行から地主の承諾をもらうように言われます。

借地人による地代の未払いなどがあると借地契約解除の正当事由となり、地主は借地人に対して更地にして土地を返却するよう求められる場合があります。そして、借地上の建物に抵当権を設定していたとしても金融機関は明け渡しに応じるしかなく、資金回収ができなくなるリスクが内在します。

そのため、ローン承諾のときに、「借地契約を解除するときは、解除前に抵当権者(金融機関)に通知する」という契約条件を加えることが多いです。

このように借地権付き建物は融資を受けられる条件が厳しく、受けられたとしても借り入れられる金額が所有権の場合と比べて少なかったり、金利が高かったりするデメリットがありますので、購入前にしっかり確認をすることが重要になります。

③建物をリフォームする場合に地主に許可が必要な場合がある

借地契約に増改築禁止の特約がある場合は当然のこととして、平成4年8月1日以降に結んだ新法借地権の場合、増改築を禁止する特約がなかったとしても、自由に増改築できるのは借地権の最初の存続期間のみになります。ただし、平成4年7月31日以前に結んだ旧法借地権であれば、借地契約更新後も増改築禁止の特約がない場合に限り自由に増改築できます。

購入後に、状況の変化や建物の劣化によりリフォームが必要になることもあると思います。そのときになって慌てなくていいよう、購入前に契約内容をしっかり確認することが重要です。

④建物を売却するときは、地主の承諾が必要になる                  建物を売却するときは、借地権もセットで売却することになりますので、借地権を第三者に売却するときには必ず、地主の承諾と一定の承諾料が必要になります。万が一、地主の承諾なく借地権付き建物の売却をした場合には、契約違反となり借地契約解除の対象となります。その場合買主から損害賠償を受けるなどの問題にまで発展してしまいますので注意が必要です。

事業目的で購入する借地権付き建物の減価償却

購入するときは安くても、賃料は借地権付き建物だからといってやすくなるわけではありません。そのため、事業目的で借地権付き建物を購入される方も多いです。

その場合に、減価償却方法に注意点があります。

建物と同時に土地の所有権を取得する一般的な不動産購入であれば、購入金額から土地部分の価格を除いた建物部分の価格に対して減価償却をしていきます。これに対して借地権付き建物の場合には、購入価格全てを減価償却できると考えられるがちですが、借地権付き建物の場合は借地権の取得のためにかかった費用を除いた金額を建物部分の価格として、その金額を基準に減価償却することになります。

借地権取得のためにかかる費用は、以下のようなものです。

・地主に支払った借地権の権利金(借地権の設定の対価)
・名義書換料(譲渡承諾料)
・増改築の承諾料
・整地費用
等                                        どの費用が借地権取得のためにかかった費用にあたるかわからないときは、不動産に詳しい税理士等の専門家に相談するようにしてください。

まとめ

借地権付き建物は、様々なデメリットを把握したうえで、そのデメリットをクリアできる場合には、理想の立地に相場の価格よりも安く魅力的な住宅を手に入れることができるという考え方も取れます。

将来売却や住み替えの予定がない場合には、借地とはいえ、50年以上も借りられるのであれば実質的に所有権とほとんど変わらないという考え方もできます。

自身の将来も見渡したライフスタイルに、借地権付き建物が合うかどうかを、その残存期間やそのデメリットと照らしてご検討されてみてください。