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【500万円は得する】住宅ローン控除の借り方返し方

住宅ローン控除は最大で年40万円の節税ができる

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の4000万円を限度にその1%分を、既に払った所得税と“住民税の一部”を限度に払い戻してもらえる制度です。

売主が個人で非課税で取引される物件の場合は、年末残高2000万円までが限度となります。

既に支払った所得税と“住民税の一部”が戻してもらえるわけで、払っていない分までもらえるわけではありませんが、控除される期間は10年間で、仮に4000万円の残高が10年続いた場合には、4000万円の1%である40万円×10年間=400万円の節税ができることになります。

注意したい点は、この制度は黙っていても勝手にもらえる制度ではなく、初年度に確定申告を行うことが必要があることです。

又、住宅ローン控除を受けれるためには条件があり、家屋の条件としては、住宅の床面積が50㎡以上であること、築年数20年(マンションなど耐火建築物は25年)以下であること、そうでない場合は耐震性能証明が必要であること、といったことがあります。

特に延べ床面積のところの条件ですが、マンションの延床面積を測る基準が登記簿上の内法面積(壁の内から内)で50㎡以上あることということになっていて、売り出しの販売図面やパンフレットに記載されている壁芯(壁の中心から中心)の面積ではない点には注意が必要です。

パンフレット上51㎡で大丈夫と思ったら、登記簿上は49㎡なんてことがありますので、マンションを検討する際は、登記簿上の延床面積も必ず確認してください。

住宅ローン控除VS繰り上げ返済

よく出てくるテーマで、繰り上げ返済をせずに住宅ローン控除を最大限利用するのと、当初から積極的に繰り上げ返済をするのとでは、どちらが得なのか?ということがあります。

シミュレーション上は借入金利1%がひとつの目安になりそうです。

1%より高い金利で借りている場合には繰り上げ返済をした方が特になり、1%以下の場合には住宅ローン控除が受けれる10年間は繰り上げ返済をしないでその分を貯めておき、10年後にその貯めた分をまとめて返した方が特になるようです。

ただ、その違いはどれくらいかというと返し終える長期間の間で数十万円程度です。

別の見方をすると住宅ローンはそもそも金利が低く、しかも今はマイナス金利政策で利息部分がとても少なことと、住宅購入当初は比較的資金に余裕がない方が多いことを考えると、例え1%を超える金利で借りていたとしても、繰り上げ返済をしないでその分を蓄えておいた方が良いと私は思います。

マネーリテラシーが発達している日本以外の先進国(特にアメリカ)では、金利の低い住宅ローンはめいいっぱい借りておいて、又繰り上げ返済もせず、そうすることで得られる余裕資金を資産運用をして増やしていくことが常識になっています。

上記を真似て、繰り上げ返済をせず、住宅ローン控除で戻ってきた分の資金で積み立て投資等にチャレンジしてみるのはどうでしょうか。

投資信託で運用する方法の他にも、外貨建ての貯蓄性のある生命保険で、しかも死亡以外で高度障害や要介護状態でも保障される貯蓄性のある保険などがありますので、その場合には、ローン返済中のリスクマネジメントも兼ねた資産運用をすることもできます。

ただ、資産運用には計画性が重要で、それをすることが煩わしい場合は、繰り上げ返済がおすすめです。

夫婦2人でローンを組む場合

夫婦2人で住宅ローンを組む方法は以下の3種類の方法があります。

ペアローン:2人それぞれが1本づつローンを組む方法

住宅ローン控除を2人とも受けることができます。

デメリットとしては、契約が2つになりますので、住宅ローン契約手続きや費用が2倍かかる点でしょうか。
連帯債務:1つの住宅ローンを2の収入を合わせて借りる方法

連帯債務は住宅ローンの契約は1つですがそれぞれが住宅ローンの借り主という形なので、それぞれの持ち分は住宅ローン控除を受けることができます。

連帯債務の場合は住宅ローンの契約は1つなので、団体信用生命保険は住宅ローンの名義人にしかかかりません。
夫婦の収入を合算する場合でも、住宅ローンの名義人が夫であれば、夫には団体信用生命保険の保障があるので死亡すれば住宅ローンは全額無くなりますが、妻が死亡しても住宅ローンは無くなりません。
しかし、ペアローンの場合は住宅ローンの契約が2つなので、それぞれに団体信用生命保険の保障がかかるようになります。
夫が死亡すれば夫の住宅ローンが、妻が死亡すれば妻の住宅ローンがなくなります。
連帯保証:1つの住宅ローンの契約及び名義人に対してもう1人が保証人になる方法
連帯保証の住宅ローンの場合、ること保証人は住宅ローンの借り主ではないので住宅ローン控除を受けることができません。
団体信用生命保険の保障はまだ良いとして、住宅ローン控除を受けられないのでは連帯保証を選ぶメリットは得にありません。
連帯保証を選ぶことになる場合としては、ペアローンを利用したいけど片方が住宅ローンの審査に通らなかった、さらに借入申し込みをする金融機関で連帯債務の取り扱いがないという場合くらいになるでしょう。
なので、共働き夫婦で収入が似ているなどの場合、基本的には連帯債務かペアローンのどちらかを利用することになります。
ABOUT ME
塩川FP
大学卒業後、大手百貨店での勤務を経て30才より金融業界に転身。 3年間の生損保代理店研修制度にて生損保合計約300件の相談業務を経験。 その後4年間、1社だけでなく複数社の保険商品の相談業務にこだわり、 複数の乗合総合保険代理店にて、顧客志向のスタンスの相談業務に従事。 合計7年間で700件以上の個人および法人の顧客の相談に携わる中で、 様々な金融商品やローン等も含めたライフプランを軸とした総合的なアドバイス の重要性を感じ、複数のFP資格を取得して本格的なFPへの転身を目指した。 2007年より、独立系FP会社で 個人のお客様のライフプラン・資産運用・保険見直し・住宅購入に関する相談業務を継続的に行っている。 特に住宅購入のサポートに力を入れ、トータル200件以上の住宅購入のためのライフプランを作成を経験