住宅

マンション 新築or中古

自宅としてマンションを購入しようと考え始めたときに、「中古がいいのか?新築がいいのか?」悩まれる方は多いと思います。

中古と新築にはそれぞれメリット、デメリットがあるので、どちらが優れている!とは一概には言えませんが、住宅購入は一生の中での大きな買い物ですから、最適な判断をしたいものです。

その判断の参考になるようまとめてみました。

立地について

マンションを選ぶ理由の上位に、立地という項目がいつも上位にきます。

都心で駅から近いとか、通勤に便利であるとか、戸建ではなくマンションを求められる方は、立地のことを優先順位に挙げている方が多い傾向があります。

現在マンションがはかなりの棟数が既に建ち、供給過剰の状況となっています。

既に立地の良いところには中古マンションがたくさん建っていて新築マンションは、残りのの土地や買収ができたところに建てていく状況となっておりますので、立地エリア優先でマンションを探される方にとっては、新築マンションだといつまで経ってものみつけられない!なんてこともありえます。

そのため、立地やエリア優先でマンションを探す場合には、中古マンションが有利になります。

価格や諸費用について

それぞれの価格の特徴として、

中古マンションは「築20年以上」になると、新築時の40%まで価格が下がり、それ以降年数が経ってもしばらく資産価値は横ばいに推移するという特徴があります。

又部屋の中の状態や買換え・相続などで急いでいるなど「売主の個別事情」により値引き交渉をすることで、相場より安く購入できることもあります。中古の場合は仲介手数料がかかる一方で、多くが個人が売主になるため消費税がかかりません。

一方で、新築マンション価格の2~3割は「広告宣伝費」や「社員の人件費」が含まれているため、購入した瞬間にその分価値が落ちてしまうという特徴があります。

価格は積み上げ式で、土地を買収して、職人を雇い、建築をして、広告費や社員の人件費を載せて売り出し価格が決まりますので、土地値が高く職人不足で人件費が高騰している現在の2019年前後は、新築マンションの価格は高いところで推移しています。

新築は主に不動産会社から直接買うため「仲介手数料」がかかりませんが、不動産会社が売主になるため消費税がかかります。

価格や諸費用を総合して考えると、価格交渉で安く変えて、資産価値の下がりにくい中古マンションであるということが前提ですが、資産価値の下がりにくい中古マンションの方がメリットが大きいです。

耐震性や管理について

中古マンションの場合、築年数が古いと「耐震性」や「管理状況」の面で心配になりますが、ある程度築年数が経っていてもきれいに存在している物件もたくさんあります。

中古マンションは、完成してから時間が経っているため、耐久性を実際のマンションで確認できます。仮に構造的な欠陥があれば、すでに問題が現れ始めている可能性が高いです。

又、「マンションは管理を買う」とよく言われますが、既に完成しているので、管理状態もチェックして検討することができます。そして現在の管理規約や今後の修繕計画を確認して問題ないと判断できれば、将来も安心です。

一方で、新築マンションの場合、スペックが最新のものになっていて、事前にモデルルーム等で建物の構造や耐震の仕組みなどの確認はできますが、実際に建てられた後に何が起こるかわからないというデメリットがあります。実際に2015年に『パークシティーLaLa横浜』の杭打ちのデータ偽装問題などが起こったりしています。

安全ということを考えた場合、実績のある大手不動産会社から新築マンションを購入するか、今まで安全に立ち続けてき中古マンションを選び、今後の修繕計画や管理状況を確認して購入するのが安心です。

共用施設やセキュリティー

共用施設やセキュリティーという面では、断然新築マンションの方が優れている傾向にあります。

これまでの事件・事故や東日本大震災などの災害経験を元に、防犯・防災対策が見直され改善が行われ、新しければ新しいほど最新の対策・設備が施されています。

中古マンションに後付けで施設やサービスを充実させることは可能ですが、既に支払っている修繕積立金や管理費以外に上乗せで費用はかかるため、住人のある一定数の賛成を取り付けるなど、現実的には難しいです。

防犯・防災対策や建物の共用設備の充実を最優先に考える場合には、新築を選ぶのが良いでしょう。

コミュニティー

中古マンションは、事前にコミュニティーが選べます。近所にどんな人たちが住んでいて、どんなコミュニティーがあるか、どんな雰囲気かを確認して購入することができます。一方で、既にコミュニティーが出来上がっていますので、人によっては中にに入りずらいということにもなります。

新築マンションの場合は、全てが新しいコミュニティーになりますので、最初から溶け込めるということになります。逆にコミュニティーが選べないということになります。新築はどんな人がすんでいるか事前に確認できないため、後になっても合わない人が多くても我慢すすしかなくなります。

そういった部分が不安な方なら、中古マンションを選択し、自分の目でも確認して、更に仲介担当者に近隣の雰囲気も確認してもらうことが、安心でき買い方になるでしょう。

保証について

新築マンションでは、「住宅の品質確保の促進などに関する法律」によって10年間の保証が義務化されています。※柱や梁などの住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分)

一方で、中古マンションは、一般的に売主負担で直してくれる瑕疵担保責任の保証期間が短くなります。

中古マンションの瑕疵担保責任期間は、売主が不動産会社の場合だと「2年以上」、売主が個人の場合だと売主が任意に決めることができ、「2~3か月」になることが一般的です。まれに「瑕疵担保免責」といって保証がない契約の場合もあります。

その他

中古マンションは共有部分の修繕のための『修繕積立金を引き継げる』
などといったメリットもあります。

新築マンションを購入する場合は、入居時に一時金として数十万円の支払い
が発生しますが、中古マンションの場合にはそんなことはありません。

その他に、中古マンションは『リノベーション』により
唯一無二の自分達家族仕様に好きなように空間を変えられる!
という点が挙げられます。

「子供が独立して夫婦2人きりになったから部屋数より広さを優先したい」

「趣味を楽しむ部屋が欲しい」

「主婦のコーナーが欲しい」

「書斎が欲しい」

等々、わがままを実現することができます。

注文住宅感覚で住空間づくりを行っても、新築より割安で
すむことが多いのも中古の魅力です。

比較的中古マンション有利な内容となってしまいましたが、新築マンションを否定しているわけではありません。

新築マンションの場合は価格下落リスクが高いので、できるだけそのリスクを軽減でき希少性のある物件を見つけることができたら良いかもしれません。

やはりそれは、立地につきると思います。

立地によっては、買った後に価格が上がっているような物件も事実あります。

立地も良く、しかも『住み慣れた地域に住み続けたい』『妻の実家の近く』『憧れのあの町に住みたい』など、住みたい地域に新築マンションが出てきたら買い!かもしれません。

以上になりますが、これから住宅購入をご検討されていてご不安や迷いがございましたら、お気軽にご相談いただけましたら幸いです。