住宅

賃貸併用住宅を検討するときの注意点

少し広めの資産価値の高い場所の住居を構えていて
家を建て直す場合に、賃貸併用住宅
を建てたいと思う方が増えているようです。

その理由は、賃貸の部分で収入が得られその資金で住居費が賄え
ひいてはその賃料収入で老後年金の上乗せにもなる!
といった魅力的なシナリオが想定できることによります。

確かにそういう面もあると思いますが、
大きな買い物をするときは、プラスの面は自然に情報として
入ってきますので(販売する方が積極的に伝えてきますから)
必ず気づきにくいマイナス面を見つけることが
大事になってきます。

そのマイナス面について見ていきたいと思います。
平成27年1月1日からの相続税増税の影響で
その対策としてアパート建築が相当数増えました。

そのため、現在賃貸物件の数がとても増え
需要と供給のバランスで供給がとても多い状況となっております。

今後の賃貸事業は、場所やニーズにあった間取りなど
慎重に検討して始める又は時には止める選択をしないと
将来負の遺産を次に世代の家族に承継しなければならなく
なってしまうことになります。

エリア選別(市場性の有無)の目を持つことがとても重要です。

他にも、将来普通の住宅に比べて売りにくいとか、大きな借金を背負わなければ
ならないといったことがマイナス要素として挙げれます。

又考えたいのが、将来の相続までを考えた場合に
小規模宅地の特例との関係でデメリットになってしまう場合です。

今後、賃貸併用住宅などの賃貸の事業性を成り立たせるためには
それなりの資産性の高いエリアでの実行になると思います。

そのため、土地の評価額が高くなるところで賃貸併用住宅を
検討する場合には、次世代に承継する場合の相続税のことも
気にしなければなりません。

平成27年1月~相続税の基礎控除が4割削減されたことにより
相続税がかかる方及びかかる金額が増えております。

一方で、少子高齢化により相続人の人数が少なくなっていて
そのことが、更に基礎控除額を減らすことに
輪をかけることになってきています。

自宅を承継する場合には、単純に住宅として(相続人がそこに住むなどの
一定の条件がありますが)小規模宅地の特例という相続の際の
不動産の評価減の特例を使う方が良い場合もあります。

相続税の少ない緩和の制度の1つが、この小規模宅地の特例なのです。

小規模宅地の特例により、単純な住宅の承継の場合には相続税が
かからなかった、または少ない金額だった。

賃貸併用住宅にしたら人生100年時代といわれるように
長い期間賃料収入を得て、父親の貯蓄が増え
借入金もなくなり、相続の際は却って相続税が増えてしまったという
ことになる場合もあります。

小規模宅地の特例には、居住用の330平方メートルまで80%の評価減
だけでなく事業用宅地の400mまでの80%の評価減と
貸家用200平方メートルまで50%の評価減もあります。

この3つの特例は併用も可能で、貸家用は400平方メートルまで
使うことができ減額幅を計算していきますが、居住用ののものを
使うのが、一番大きく評価を低くすることができます。

この小規模宅地等の課税価格計算の特例は相続税の基礎控除額が減額されて
しまったなか、非常に有効な見逃せない相続税の特例規定になってきたよう
に思います。

資産価値の高い広めの土地の住宅を建て替える際は、様々な今後の
将来相続されるかもしれない家族全員の『ライフプラン』を視野に入れ、
どうすることがベストなのかを、考えることが重要です。

ご質問ご相談などございましたらお気軽にお問合せください。