これから家を購入される方にとって、住宅ローンがいくらまで借りられるのか？
又借りられたとしても、その金額を将来ずっと返していけるのか？
といったところは気になるところだと思います。
今日は、その点についてまとめたいと思います。
まず、住宅ローンはいくらまで借りられるのか？についてですが
銀行は、大きく分けて２つの審査基準をもとに貸し出しを決めています。
１つが、【融資比率】
融資比率はひとことで言うと、『物件価格に対する借入の割合』です。
例えば、物件価格４０００万円で自己資金２００万円入れて借入が３８００万円
の場合には、３８００万円÷４０００万円＝９５％になります。
現在は日銀の金融緩和政策（市場にお金が出回っているため）
から、金融機関のお金を貸し出したい意向も働き
少しその審査の水準が甘くなっているのですが
この数字が
１００％以上 ／ ×
９５％まで ／ 〇～△
９０％まで ／ 〇
８０％まで ／ ◎
と、おおよそなっております。
この×から◎は、銀行も立場から見た貸し出す先の安心度のようにとらえて
いただけたら分かりやすいと思います。
銀行が住宅ローンを貸し出す金利はみんな同じかと
いうとそうではなく、銀行からみて◎のように安心して貸し出せる
先の場合には、金利を低く設定してくれたりします。
そのため、良く言われるところですが、
自己資金の理想は（諸費用を除いて）２割ですが
実際は2割も自己資金を用意している方は少ないですが
できたら、目指したいところです。
もう一つの【返済比率】とは、
『税込み年収に対する年間返済割合』のことです、
例えば、
平均的な世帯のイメージで（手取り年収５００万円 扶養家族 妻 子１人）
仮にこの方が３８００万円を変動金利で期間３５年
金利を０．７７５％で借りたとした場合、
年間返済額は、１２３．９９万円となります。
注意：変動金利は変動していきますので、その点の
考察も必要ですが
年間返済額１２３．９９万円÷税込年収５００万円×１００
＝２４．７９％となりこれが、
実際の『税込み年収に対する年間返済割合』
になります。
さて、審査基準は借りられる方の年収にもよりますが
おおよその目安として、（各機関ごとの基準があります）
返済比率３５％前後までと言われております。
その前提で今回のケースを見てみますと
返済比率が２４．７９％で借りられる！ということになりますが
実をいうと、これは借りられないケースになります。
その理由は、各金融機関ごとの審査金利（審査上設定する金利）
といものがありまして
（少し前の金融機関の審査金利は４％前後だったのですが、
日銀の金融緩和政策からくる低金利情勢で現在は３．５％前後のようです）
これも、金融機関ごとに異なります。
例えば審査金利３．５％で計算し直すと、 年間返済額が
１８８．４６万円になり、
年間返済額１８８．４６万円÷税込年収５００万円×１００
＝３７．６９％で返済比率が３５％を上回っているため
貸し出しが厳しいということになります。
それでは、その審査基準で返済比率３５％以内の借入額を見てみると
今回の年収５００万円の平均的な世帯のケースでは
借りられる金額は３５００万円前後以内になります。
それでは、このケースの世帯の方が
実際に３５００万円を借りて返していけるのか？
変動金利は将来の金利が読めませんので
固定金利で借りた場合で見ていきます。
〇固定金利 金利１．７％
※投稿時点でのフラット３５の金利を参考にしました。
（フラット３５は、全国３００以上の金融機関が住宅金融支援機構
と提携して扱う「全期間固定型住宅ローン」です）
と上記条件で借りた場合。
年間返済額は、132.75万円になります。
年収500万円（配偶者あり、お子様1人）の場合の
年間手取り額（社会保険料全般を引いた残りの額）は、
おおよそ390万円前後になると思います。
その390万円からこの132.75万円を引くと
残りは257.25万円
これを12か月で割って１か月分にすると
月額21.43万円
この中から
住宅ローン以外の支出をあてていくイメージになります。
住宅ローン返済以外の支出項目を挙げると
・基本生活費（衣食住の教育費などを除く通常の生活費）
・子供費（保育料、学費、塾やお稽古事、部活動日など）
・住宅費（固定資産税、火災保険料、メンテナンスやリフォーム費用など）
・生命保険料
・車、バイク
・その他耐久財（家具・家電）
・旅行や帰省など
・その他ローン
・趣味
・その他夢
・他
この支出項目にあたる金額を、上記21.43万円／月額
で当てていくイメージになります。
これを見ると
借りられる金額は実際に返せる金額よりも
多い傾向にあるのがわかると思います。
住宅ローンの借入額を決定する際は
実際に返していける金額を見極めて
我が家のライフプラン（理想の人生設計をベースにした
必要な資金面のシミュレーションとその作戦）
が重要になってきます。
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