住宅

住宅ローンの借りられる金額と返せる金額

これから家を購入される方にとって、住宅ローンがいくらまで借りられるのか?

又借りられたとしても、その金額を将来ずっと返していけるのか?

といったところは気になるところだと思います。

今日は、その点についてまとめたいと思います。

まず、住宅ローンはいくらまで借りられるのか?についてですが

銀行は、大きく分けて2つの審査基準をもとに貸し出しを決めています。

1つが、【融資比率】

融資比率はひとことで言うと、『物件価格に対する借入の割合』です。

例えば、物件価格4000万円で自己資金200万円入れて借入が3800万円

の場合には、3800万円÷4000万円=95%になります。

現在は日銀の金融緩和政策(市場にお金が出回っているため)

から、金融機関のお金を貸し出したい意向も働き

少しその審査の水準が甘くなっているのですが

この数字が

100%以上 / ×

95%まで / 〇~△

90%まで / 〇

80%まで / ◎

と、おおよそなっております。

この×から◎は、銀行も立場から見た貸し出す先の安心度のようにとらえて

いただけたら分かりやすいと思います。

銀行が住宅ローンを貸し出す金利はみんな同じかと

いうとそうではなく、銀行からみて◎のように安心して貸し出せる

先の場合には、金利を低く設定してくれたりします。

そのため、良く言われるところですが、

自己資金の理想は(諸費用を除いて)2割ですが

実際は2割も自己資金を用意している方は少ないですが

できたら、目指したいところです。

もう一つの【返済比率】とは、

『税込み年収に対する年間返済割合』のことです、

例えば、

平均的な世帯のイメージで(手取り年収500万円 扶養家族 妻 子1人)

仮にこの方が3800万円を変動金利で期間35年

金利を0.775%で借りたとした場合、

年間返済額は、123.99万円となります。

注意:変動金利は変動していきますので、その点の

考察も必要ですが

年間返済額123.99万円÷税込年収500万円×100

=24.79%となりこれが、

実際の『税込み年収に対する年間返済割合』

になります。

さて、審査基準は借りられる方の年収にもよりますが

おおよその目安として、(各機関ごとの基準があります)

返済比率35%前後までと言われております。

その前提で今回のケースを見てみますと

返済比率が24.79%で借りられる!ということになりますが

実をいうと、これは借りられないケースになります。

その理由は、各金融機関ごとの審査金利(審査上設定する金利)

といものがありまして

(少し前の金融機関の審査金利は4%前後だったのですが、

日銀の金融緩和政策からくる低金利情勢で現在は3.5%前後のようです)

これも、金融機関ごとに異なります。

例えば審査金利3.5%で計算し直すと、 年間返済額が

188.46万円になり、

年間返済額188.46万円÷税込年収500万円×100

=37.69%で返済比率が35%を上回っているため

貸し出しが厳しいということになります。

それでは、その審査基準で返済比率35%以内の借入額を見てみると

今回の年収500万円の平均的な世帯のケースでは

借りられる金額は3500万円前後以内になります。

それでは、このケースの世帯の方が

実際に3500万円を借りて返していけるのか?

変動金利は将来の金利が読めませんので

固定金利で借りた場合で見ていきます。

〇固定金利 金利1.7%

※投稿時点でのフラット35の金利を参考にしました。

(フラット35は、全国300以上の金融機関が住宅金融支援機構

と提携して扱う「全期間固定型住宅ローン」です)

と上記条件で借りた場合。

年間返済額は、132.75万円になります。

年収500万円(配偶者あり、お子様1人)の場合の

年間手取り額(社会保険料全般を引いた残りの額)は、

おおよそ390万円前後になると思います。

その390万円からこの132.75万円を引くと

残りは257.25万円

これを12か月で割って1か月分にすると

月額21.43万円

この中から

住宅ローン以外の支出をあてていくイメージになります。

住宅ローン返済以外の支出項目を挙げると

・基本生活費(衣食住の教育費などを除く通常の生活費)

・子供費(保育料、学費、塾やお稽古事、部活動日など)

・住宅費(固定資産税、火災保険料、メンテナンスやリフォーム費用など)

・生命保険料

・車、バイク

・その他耐久財(家具・家電)

・旅行や帰省など

・その他ローン

・趣味

・その他夢

・他

この支出項目にあたる金額を、上記21.43万円/月額

で当てていくイメージになります。

これを見ると

借りられる金額は実際に返せる金額よりも

多い傾向にあるのがわかると思います。

住宅ローンの借入額を決定する際は

実際に返していける金額を見極めて

我が家のライフプラン(理想の人生設計をベースにした

必要な資金面のシミュレーションとその作戦)

が重要になってきます。