住宅

中古マンション:施工と分譲と管理について

中古マンションを検討する場合の、施工会社と分譲会社と管理会社の考え方についてまとめました。

中古マンションの施工会社と分譲会社

新築マンションを検討する場合には、分譲会社が重要になります。

分譲会社は、買主にとってのアフターメンテナンスの窓口になるからです。

施工会社の立ち位置は、分譲会社がお客様になり分譲会社の企画及び依頼により建物を建築する会社ということになります。

当然施工会社の責任は、分譲会社に及ぶ構図です。

買主への責任は、分譲会社に及びますので、マンションに瑕疵や不具合が出た場合の、窓口対応は分譲会社が行います。

分譲会社は、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」という法律によって新築から10年間はマンションの不具合(瑕疵)に対して対応することが義務付けられています。

ですが、分譲会社が倒産した場合については、どうしようも無い状態になってしまいます。

そこで、2009年10月に「住宅瑕疵担保履行法」という法律が出来たことで、倒産した場合に備えて保険に加入するなどの対応が分譲会社に義務付けられるようになりました。

いずれにしても、10年を経過していたら関係が無くなりますし、10年以内に分譲されたマンションだとしても今現在は多くが「住宅瑕疵担保履行法」によって、保険への加入等が義務付けられているので救済される場合が多いといえると思います。

分譲会社が倒産する場合に影響する点と言えば、ブランドイメージの棄損により資産価値が下がるかもしれないといった点でしょうか。

中古マンションの不具合についての責任は?

中古マンションの不具合(瑕疵)についての売主の責任は、売主が宅建業者か個人かにより変わってきます。

民法では、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間は、買主が瑕疵を”知ったとき”から1年間に制限されています。売買契約を締結したときではなく、シロアリが発生したり、雨漏りが発生したり、その欠陥について気づいたときからの換算になります。

これは、買主にとっては購入後も欠陥が見つかれば賠償請求ができるので安心ですが、売主にとっては自分たちも把握していないような欠陥がいつ見つかって賠償請求されるかわからないという状況にもなりますので、不動産売買契約の瑕疵担保責任の対象となる範囲や責任期間などは、契約書や特約により、細かく定めることが多いです

民法の規定は強行法規ではないので、個人同士の不動産売買契約において、自由に取り決めができ、中古住宅などの場合は「物件を引渡し後2~3ヶ月の間は売主が瑕疵担保責任を負う」という取り決めが多く、あまりに古い物件の場合は「売主は一切、瑕疵担保責任を負わない」という契約がなされる場合もあります。この取り決めは当事者間で行なわれることですので、契約書の記載・特約について注意が必要です。

売主が不動産会社などの宅地建物取引業者である場合は、宅建業法において、『宅地建物取引業者が売主となる場合は、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間は引渡しの日から2年間』として、定められており、その点売主が宅建業者の場合には安心であると言えます。

中古マンションを購入する場合には、新築当初の施工会社や分譲会社よりも、現在の売主とその仲介を行う仲介者会社が重要になります。

中古マンションの管理会社

中古マンションを検討する際に重要になるのは、管理会社です。

厳密にいうと管理会社と、そこに住む方たちの管理への意識の程度です。

マンションを見たときに何となく感じるものがあります。

築年は経っているのにきれいだったり、すれ違うそこに住んでいる人達が良い印象だったり、一方で逆の場合など。

中古マンションを検討する場合には、以下2つの視点で管理組合について確認することができます。

1つは管理規約の内容

マンションで生活する上でルールをまとめたものが「管理規約」になります。

特にリフォーム周りの規約やペットについて、用途制限や楽器の使用などが見るポイントです。

部屋の一部を使ってお店を開いたり、家の中で楽器を練習したいという人は、事前に確認しておくべきでしょう。

そもそも管理規約を明文化していないマンションも存在しますので、その場合はマンションのルールを売主に確認する必要があります。

2つめは修繕計画

マンションは10年から12年に一度のペースで「大規模修繕」を行います。

大規模修繕を実施しないと老朽化が進み、マンションの資産価値が落ちてしまうからです。

マンションのリフォームは、専有部分(所有部分)については自分で行うことができますが、廊下や玄関などの共有部分については大規模修繕で行います。

この修繕計画が現実的で具体的なものかどうかが、今後もマンションとして資産価値を保ち続けることができるかどうかの判断材料になります。

マンションによっては、修繕積立金の積立金額が足りず、修繕計画が現実的でなかったり、又修繕積立金の滞納している住戸が多く、計画通りに修繕積立金が集まっていないケースなどもあり注意が必要です。

管理規約と修繕計画は売主か仲介会社から取り寄せることがきますので、検討の際の判断材料にしてください。