離婚後の不動産

３組に１組以上の夫婦が離婚しているという現実があります。

一方で日本では６０％以上が持ち家世帯であることを考えると、離婚とその後の不動産の問題は、表面化しておりませんがかなりの数に上ると思われます。

そこで、離婚における不動産の問題についてまとめてみました。

離婚が増えている現実とその背景

日本の離婚率は約３５％前後になっており、結婚した夫婦が１年間の間に離婚する数がとても多いという現実があります。

又、平成１９年４月から実施されている離婚の際の年金分割の制度が変わったことで、それまでは金銭的な不安により離婚を切り出せなかった妻からの希望による中高年の離婚の上昇も予想されます。

又、熟年離婚も増加傾向にあり、３０年前と比較すると、約２倍近くの夫婦が熟年離婚をしています。その理由はこのまま過ごして後悔しないために！という理由が多く、婚姻期間中の厚生年金記録を夫婦で分割できる制度があることを知り、熟年離婚に踏み切る例もあるようです。

離婚に伴う諸手続きと不動産

財産分与や贈与、慰謝料、親権や養育費の問題、それに付随する婚姻費用分担や離婚協議書の作成それを公正証書にするかどうか、さらには夫婦問題や離婚に関する法的な手続き等があります。

そして、不動産に関しては、離婚による不動産の売却、住宅ローンや連帯保証人などのファイナンスの問題、名義変更や地位譲渡に関すること、夫婦間売買とそのローン付け。

といった、多岐にわたる考えなければならないことが出てきます。

調停や慰謝料、財産分与、養育費、親権などの相談は弁護士、離婚協議書や公正証書などの書類作成については行政書士、家の査定や売却などの相談については不動産会社と要件ごとにあっちにこっちにと大変だと思います。

そこでそれを、ワンストップでご相談いただけるチームを作って現在活動しておりますが、今回はその不動産の部分を以下に取り上げます。

離婚と同時に起こる不動産の問題とその解決

不動産を所有していて離婚する場合、問題になるのはローンが残っているケースです。

その場合、家を売却するにしても、売却しない（できない）にしても大きな鍵をにぎるにのが、住宅ローンとその不動産の名義になります。

その確認するポイントは、連帯保証や連帯債務及び担保提供者等の有無、名義が単独か夫婦共有名義なのか差し押さえや仮登記などされてないか？などの確認になります。

又、売却する！という思い以外で、離婚当事者の「売りたくない」や「そこに住み続けたい」といった思いも重要になります。

その理由は、子供の学校のことや、仕事のこと、世間体等、また貸して家賃収入を得たいなどもあります。

１つの例ですが、住宅はご主人名義でまだローンも残っていて、子供は小学校低学年で離婚後は奥様が親権者となって、子供の学校や自分の生活の出来上がったコミュニティーを維持したい思いで、その家に住み続けたいと思われるケースでは（多々あるケースです）、その奥様がその家の所有者になって離婚後も住み続けられるようになることを、とても応援したくなります。

その解決ができる方法として、登記原因を協議書の内容に基づいた所有者の名義変更の方法と登記原因を売買に基づいた所有者の変更があります。

後者は、よく親族間売買にちなんで夫婦間売買と言われている方法で、奥様が新規の住宅ローンを組みことにより相手方（ご主人）の住宅ローンを抹消し所有権を奥様に移転する方法ですが難易度の高い方法です。

それは、新しくローンを組む奥様の返済能力への審査のハードルもありますが、ほとんどの銀行が離婚案件に対して非常にナーバスな体制になっていることがあります。

そもそも、そういう相談を持ち込む時点で、偽装離婚が疑われ、裏に何かあるのではと思われてしまうところにあります。

悪意のある仲介業者、司法書士、所有者が組んでいかようにも悪用できることが想像できてしまうのでしょう！