住宅ローン控除は最大で年４０万円の節税ができる
住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の４０００万円を限度にその１％分を、既に払った所得税と“住民税の一部”を限度に払い戻してもらえる制度です。
売主が個人で非課税で取引される物件の場合は、年末残高２０００万円までが限度となります。
既に支払った所得税と“住民税の一部”が戻してもらえるわけで、払っていない分までもらえるわけではありませんが、控除される期間は１０年間で、仮に４０００万円の残高が１０年続いた場合には、４０００万円の１％である４０万円×１０年間＝４００万円の節税ができることになります。
注意したい点は、この制度は黙っていても勝手にもらえる制度ではなく、初年度に確定申告を行うことが必要があることです。
又、住宅ローン控除を受けれるためには条件があり、家屋の条件としては、住宅の床面積が５０㎡以上であること、築年数２０年（マンションなど耐火建築物は２５年）以下であること、そうでない場合は耐震性能証明が必要であること、といったことがあります。
特に延べ床面積のところの条件ですが、マンションの延床面積を測る基準が登記簿上の内法面積（壁の内から内）で５０㎡以上あることということになっていて、売り出しの販売図面やパンフレットに記載されている壁芯（壁の中心から中心）の面積ではない点には注意が必要です。
パンフレット上５１㎡で大丈夫と思ったら、登記簿上は４９㎡なんてことがありますので、マンションを検討する際は、登記簿上の延床面積も必ず確認してください。
住宅ローン控除VS繰り上げ返済
よく出てくるテーマで、繰り上げ返済をせずに住宅ローン控除を最大限利用するのと、当初から積極的に繰り上げ返済をするのとでは、どちらが得なのか？ということがあります。
シミュレーション上は借入金利１％がひとつの目安になりそうです。
１％より高い金利で借りている場合には繰り上げ返済をした方が特になり、１％以下の場合には住宅ローン控除が受けれる１０年間は繰り上げ返済をしないでその分を貯めておき、１０年後にその貯めた分をまとめて返した方が特になるようです。
ただ、その違いはどれくらいかというと返し終える長期間の間で数十万円程度です。
別の見方をすると住宅ローンはそもそも金利が低く、しかも今はマイナス金利政策で利息部分がとても少ないことと、住宅購入当初は比較的資金に余裕がない方が多いことを考えると、例え１％を超える金利で借りていたとしても、繰り上げ返済をしないでその分を蓄えておいた方が良いと私は思います。
マネーリテラシーが発達している日本以外の先進国（特にアメリカ）では、金利の低い住宅ローンはめいいっぱい借りておいて、又繰り上げ返済もせず、そうすることで得られる余裕資金を資産運用をして増やしていくことが常識になっています。
上記を真似て、繰り上げ返済をせず、住宅ローン控除で戻ってきた分の資金で積み立て投資等にチャレンジしてみるのはどうでしょうか。
投資信託で運用する方法の他にも、外貨建ての貯蓄性のある生命保険で、しかも死亡以外で高度障害や要介護状態でも保障される貯蓄性のある保険などがありますので、その場合には、ローン返済中のリスクマネジメントも兼ねた資産運用をすることもできます。
ただ、資産運用には計画性が重要で、それをすることが煩わしい場合は、繰り上げ返済がおすすめです。
夫婦２人でローンを組む場合
夫婦２人で住宅ローンを組む方法は以下の３種類の方法があります。
ペアローン：２人それぞれが１本づつローンを組む方法
住宅ローン控除を２人とも受けることができます。
連帯債務は住宅ローンの契約は1つですがそれぞれが住宅ローンの借り主という形なので、それぞれの持ち分は住宅ローン控除を受けることができます。
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