東京での住宅購入

人生１００年時代　消費高齢化社会に向かい又地震大国である日本において
これから住宅を購入する場合のポイントをまとめました。

資産価値と安全性

既に減少が始まっている日本の人口ですが、他県からの流入の多い首都東京でも
２０２7年前後から人口が減少すると予想されています。

その流れの中で、超高齢化社会、世帯数減少、空室増加が本格化していきます。

又、日本国内では、『空き家』が増えているという現実もあります。

２０１８年では、住宅全体の１６．９％が空き家になっていて
２０３３年には実に３０．４％、3軒に1軒近くが『空き家』になる
と予想されています。

現在でも、郊外と都心との格差の問題、都心・準都心の中での
2極化の問題が起きていて、価格が上がっている物件や地域がある一方、
どんどん値下がりしている物件や地域もあり、その差はますます
拡大することが予想されています。

又、少子高齢化により将来の年金は期待できなくなっています。

購入した住宅にずっと住み続けようと思っていても
不測の事態により、売却や賃貸に出して所有している住宅を
活用しければならない場面が、今までよりも多くなってくると思われます。

そのため、今後は、『住み心地』『居住性』『利便性』などの価値に加え
いざとなれば、売れたり貸したりできる『資産価値』という点も
押さえることがポイントになってきています。

そして、もうひとつ『安全性』です。

日本は地震大国と言われています。

マグニチュード６以上の地震が日本付近で全世界の20％も
発生しているという現実があります。

今後の住宅購入は、先の『資産価値』に加え『安全性』の
2点を考えることがポイントになってきます。

大地震が起きた時に自分や家族の命は守れるか、水災が起きた
時には大丈夫か、治安は悪くならないか？といった点は、
購入前に調べておきたい項目になります。

そのポイントは、
住宅を購入するときに、購入する今だけでなく将来に渡った
住宅をテーマにした一生涯の『ライフプラン』を思い描くこと
が大切です。

そして、今後に日本の様々な不確定要素を考えると
その『ライフプラン』では少し厳しめのシミュレーション
をつくるのが良いと思います。

収支を考える場合には、『収入は保守的に支出は多めに！』
がポイントです。

特に、現行の『マクロ経済スライド』について考慮することが
重要です。

少子高齢化や年金財政の悪化など、多々ある社会状況を
考慮して将来受け取る年金の計算方法が『物価スライド制』
から『マクロ経済スライド制』への改定が2015年にありました。

『マクロ経済スライド制』とは、
年金給付額にマクロ経済全体の変化を反映させて、
自動的に調整をさせる制度です。

物価が上がっても、年金額はさほど上がらず、
物価が下がれば年金額は確実に下がるという悪い状況
になりました。

このことから、今までのように
『老後資金を退職金と年金』で賄うという発想が
難しい時代になりました。

少子高齢化による労働力不足や大震災のリスク
又可能性は低いと思いますが、日本政府が破綻するとの
うわさから国際が暴落するなどのリスクは全てインフレリスク要因です。

インフレ率を『ライフプラン』に反映する場合、
【マクロ経済スライド制】により、生活費などのインフレ率の予想から
将来の年金のインフレ率は、８割くらい負けるくらいのシミュレーション
にするのが良いでしょう。

その場合、今の安部政権が目標としている2％のインフレ率に
設定しただけでも多くの方は、『ライフプラン』の老後のキャッシュフローが
相当厳しくなる、のが見て取れると思います。

そのような状況を考えると、最低でもインフレ率に負けない
資産形成（資産運用）をすることは、もう必然の時代になったと言えます。

そのためには、インフレに強い資産を持つこと、
しかも様々な資産に分散投資すること、又一度に買わずに時間をかけて
少しずつ買う「時間分散」を行うことがポイントになります。

金融資産運用に併せて、購入する住宅についても、
『資産価値』を維持できる物件であり、いつどんなことが起こっても、
将来売ったり貸したりすることができる物件であることも、意識することが
重要な時代になりました。

セカンドライフへの住宅活用は、その住宅に資産価値があれば
売ったり貸したりする以外にも、以下のような様々な制度を使う
方法も選択することができます。

『リバースモーゲージ』
そのまま自宅に住み続けながら、自宅を担保に金融機関から
返済不要の融資を受けられる制度

『リースバック』
自宅を売却して、そのまま賃料を払って自宅に住み続けられる制度

国の基金を使った『JTIマイホーム借り上げ制度』
希望すれば、終身で借り上げ、家賃を受け取れる制度
自分は賃料の低い家に転居してその差額で生活費の足しに
したりできます。

以上になりますが、
これから住宅購入を考えていて
ご不安な点やご相談などございましたら、お気軽に
お問合せください。