住宅購入時に住宅ローンについて、しっかり考えることがとても重要です。
同じに時期に同じ金額の住宅ローンを借りても、その借り方、返し方によっては一生涯で何百万もの差が生じてしまいます。
そこで今回は住宅ローンの借り方返し方について、見ていきたいと思います。
住宅ローンは３種類
生命保険のようにたくさんの種類があるわけではなく、住宅ローンは大きく分けて以下の３種類のみで、基本はシンプルです。
①『全期間固定金利型』
名前の通り、借入から完済まで金利が変わらないタイプです。そのため借入時に全期間の返済額が確定できるので、返済計画が立てやすいという利点があります。代表例は、フラット３５になります。『全期間固定金利型』は将来の金利上昇のリスクを金利に上乗せしなければならないため、３つの金利タイプの中では金利は一番高くなります。
メリット
・毎月の返済額が変わらないので、返済計画が立てやすい
・低金利時においては、完済まで低金利の恩恵を受けられる
デメリット
・高金利時に選んだ場合、金利は高いままになってしまう。
・ずっと低金利のままだったら、変動金利の総利息が少なくなる。
②『固定期間選択型』
当初定めた期間の金利が変わらず、固定期間が終了する時にその時の金利に見直され、改めて金利タイプを選びなおすか、『変動金利型』を選択するタイプです。当初固定期間は２年、３年、５年、１０年、１５年、２０年などから選べます。期間の種類や期間終了後の選び方のルールは、金融機関ごとに異なりますので、あらかじめ確認が必要になります。
メリット
・ライフプランに合わせて、必要な期間は返済額を一定にできる
・全期間固定よりも金利を低くおさえられる
デメリット
・固定期間終了時に、金利変動リスクがある
・変動金利型タイプのような、返済額の増額幅を制限するルールがない
③『変動金利型』
半年ごとに金利の見直しがあります。ただ、金利の変更があっても５年間は返済額の変更はなく、次の５年間の返済額は従前の返済額の1.25倍までとするというルールがあり、家計に急激な変化が起こらないように配慮はされています。（一部の金融機関を除く）しかし、金利が上昇しすぎて上記枠内で収まらない場合には、返済額のうち利息にあてられる部分が増え、一向に残債が減らない！といったことになるリスクもあるタイプのローンになります。
メリット
・金利下降局面では、返済額が減ります。
・他の金利タイプに比べて、当初金利が低くなります。
デメリット
・常に金利変化に対する不安が続く。
・急激な金利上昇には未払い利息が蓄積してしまう。
・将来の返済額が読みづらく、長期的な計画が立てにくい。
それぞれのタイプのローンに向いている人
それでは、それぞれの住宅ローンのタイプには、どんな人が向いてるか見ていきたいと思います。それには、金利や返済額だけでなく、リスクの受け入れ方や価値観、ライフデザインも金利タイプ選びには重要になってきます。
①全期間固定金利型
・毎月の返済額に余裕のない人
・毎月の住居費を完済まで確定させたい人
・心配性な人
・新聞など読まず、社会情勢に目を向けるのが面倒な人
・今後の家計状況の変化が大きいと予想する人
②固定金利期間選択型
・当面、子供の教育費などの出費が重なりその間の金利変動リスクを避けたい人
・一定期間が過ぎたら、妻が働くなどで収入アップする予定がある人
・今は車や教育ローンなどのローンがあるが、終われば家計に余裕が出る人
③変動金利型
・金利上昇にも対応できるような、家計に余裕のある人
・繰り上げ返済を積極的にしていこうと思っている人
・妻が働くなど、今後家計に余裕が出る人
・今後、教育費のような大きな出費の予定がない人
・新聞を読んだり、経済情勢に明るい人
ライフプランと資産管理
最後に、金利タイプを選ぶ際には、ご家庭ごとの『ライフプラン』を考えることがとても大切です。
住宅ローンは、短く借りてがんばって返すのではなく、長く借りて余裕分を多めに返して（繰り上げ返済）短くするのが鉄則です。
総利息を減らすために、頑張って短く借りて後々返せない月があっても銀行は待ってくれません。
繰り上げ返済手数料は、契約形態の選択でネットで行うようにすれば、今ほとんどの金融機関でかかりません。
だからと言って、繰り上げ返済をしすぎて後々の子供の教育資金が足りなくなり、その時に住宅ローン金利よりも断然高い金利の教育ローンを借りる！なんてなってしまったら本末転倒です。
又、変動金利は今は金利が低くても将来上昇するかもしれません。
その場合に、戦略（対策）の幅を持てる方が貯蓄力のある方です。
金利が上昇した場合には、どう対応するかを考えて日々備えておくことが重要です。
ライフプランを作ることで、上記のようなことを見極められるようになり、借り方返し方の有効な戦略が見えるようになります。
併せて、住宅購入をするタイミングは資産管理を考える絶好のタイミングです。
現在の低金利や住宅ローン控除（税額控除制度）、頭金の割合とNISAやIDECOなどの資産運用の優遇制度の活用に繰り上げ返済計画を最大限効率的に組み合わせることによって、将来のセカンドライフ時の金融資産の差は何倍にも変わってきます。
その見極めにも、『ライフプラン』をつくることがとても役立ちます。
『ライフプラン』にご興味がございましたら、お気軽にお問合せください。
初回相談は無料でお受けしております。
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