住宅の資産価値について
今後の日本の未来を占うキーワードとして、「借金大国」「少子高齢化」ということが挙げられると思います。
併せて最近では、「人生１００年時代」と言われるようになり、長いセカンドライフにかかるお金のことを気にしなければならない時代になりました。
少し前までの日本では、会社を終身雇用で定年まで勤めあげ、退職時にそれなりの退職金を受け取った後その退職金を銀行の定期預金等に預け、その定期預金の切り崩と公的年金で充分老後の生活を送ることができました。
今ではその状況が大きく変わり、公的年金はそれまで支払った保険料よりも少なくしかもらえず、又「借金大国」ということからもわかるように、その財源を考えるとますます将来もらえる公的年金の金額は減っていきそうです。
それは、もう国には頼れず自分で資産形成をする力をつけていきていかなければならない時代になったということが言えます。
そのような未来が訪れようとしている日本では、資産形成の一環として住宅資産も老後や困ったとき等に活用できる資産として捉える考え方が重要になってきています。
活用できるためには、売る場合にはすぐに高く売れて、貸す場合には高い賃料が長い間取れる不動産であるにこしたことはありません。
又、老後にお金が必要な時に、「リバースモーゲージ」や「リースバック」等に代表される老後生活資金捻出に活用できる資産価値のある不動産であるにこしたことがありません。
マンションVS戸建
将来の活用を考える場合に、「戸建」が良くて「マンション」が悪いということではなく、それぞれ特徴があります。
「マンション」は基本的に、戸建に比べて駅からも近く管理などのセキュリティー面に優れている、ということが必要条件になりますが、将来「貸す」という場合には、戸建よりも有利に働きやすい傾向があります。
賃貸の方は、購入してずっと住み続けるわけではなく一定期間だけ過ごすという意識から、マンションの特徴である「駅から近いこと」や「管理などのセキュリティー面に優れている」ということに重点を置く傾向があるからです。
多少建築年が古くても、築年よりも駅から近いことなどの便利であることの方が賃貸で借りる方は優先順位が上がる傾向にありますので、リフォームなどできれいにしていれば、賃料も維持できる傾向にあります。
戸建の場合には、どうしてもマンションよりは駅から離れていること多く、セキュリティーや管理の面などのわずらわしさもあり、マンションよりは貸しにくくなる傾向にあるようです。
一方売る場合には、一般的な傾向ですが、築２０年～築２５年くらいまでなら戸建よりマンションの方が売りやすく、その期間を超えるとマンションより戸建の方が売りやすくなる傾向にあると言われています。
それは、マンションの管理費や修繕積立金が大規模修繕ごとに（約１２年前後ごと）に大幅に上がるタイミングがきたり、住宅ローンの借り入れ可能期間が法定耐用年数（４７年）を超えて借りることができなかったり、更に築３０年を超えると建物の配管の交換等大幅な修繕が必要になる等でメンテナンスに大きな費用が掛かり始めるフェーズに入ることによると思われます。
一方で戸建の場合には、木造の法定耐用年数が２２年でありそれを超える築年の建物の評価額はゼロになりますが土地資産は残ります。
資産価値の多くの部分が建物であるマンションと違い、戸建の場合には何年経っても土地部分の資産価値が残ることにより築年の古い住宅にも魅力が残るのです。
中古住宅のメリット
今までの観点から眺めてみると、中古戸建は見方によっては魅力的な不動産であることがわかります。
中古戸建の価格を決定する主な方法は、「類似物件比較」です。
周辺のエリアでの、類似物件の成約事例をもとに売り出し価格が決められます。
本来、物件は一つとして同じものはありません。築年数や駅からの距離が同じでも、建物の構造や建材、メンテナンスの頻度、管理状態によって、物件の質は大きく違ってくるはずですが、そういった要件も加味して主観的に評価できる仕組みがないのが現状です。
裏を返せば、構造もしっかりしていてメンテナンスが行き届いた良質な物件でも、築年が２０年を超えれば建物の評価がほとんどなくなり、ほぼ土地値で優良な物件に出会える可能性があるのが中古戸建の魅力です。
又、新築よりも価格が安いのが中古物件のメリットです。
同じ価格なら、大抵中古戸建の方が土地が広いことが多いし、新築より先に良いところに建っている場合も多いです。
ともに２０年が経ち、建物の評価がゼロになったときの資産価値は土地の広い中古戸建に軍配が上がるということになります。
中古戸建を買うということは、時間が経っても資産として残るものにお金を払っていくという風に考えることもできます。
住宅市場では、戸建は築２０年を超えると土地値になるのが一般的です。
しかし実際には、オーナーが大事に住み定期的なメンテナンスを行っていたおかげで、状態が良く、ちょっとしたリフォームをほどこすことでその後何十年も気持ち良く住める中古戸建は結構あります。
このような質の良い建物をタダ同然で手に入れられるのが、中古建ての大きな魅力です。
買った後にやること
中古戸建を買った後にやることにまずリフォームがあると思います。
リフォームには、床やクロスの張替えキッチン・バスなどの水回りを替える内装のみリフォームなら３００万円まで、外壁などを含めると５００万円までが１つの目安です。
それを超える場合には、構造体の補強も伴うリフォームでありかなり老朽化が進んでいる住宅の可能性もありますので、建て替えを視野に入れた方が良いかもしれません。
リフォームは現金がないとできないわけではなく、最近では住宅ローンにリフォーム費用を含めて借りられるようになってきています。
比較的低金利でかつ返済期間も住宅ローンと同じ期間で長期に組めるようになってきています。
次にメンテナンスです。
同じ年に建てられた家でも、メンテナンス次第で劣化の速度は変わってきます。
資産価値を維持するためにも、日常的な維持管理（清掃・換気・点検）や定期的な維持管理（専門家の行う法定点検等）や必要時の修繕（修繕・リフォーム・改修工事等）は意識して心がけるのは良いと思います。
最後に中古住宅の流通を促進する国土交通省の施策の１つに「住宅履歴書情報」の整備があります。
その家がどんな建物で、どんな建築・施工で、どんな材料を使い、どんな修繕を行ってきたのか、といった人も体でいえばカルテのようなものです。
既に長期優良住宅には、住宅履歴書情報の保存。蓄積が義務付けられています。
今までは、中古住宅といえば資産価値が１０年で半分２０年でゼロになると言われてきました。
それが、住宅の履歴情報を保存・蓄積するには登録業務を請け負っている住宅事業者や建築事務所に依頼する一定の費用はかかりますが、住宅の価値は、住宅の品質や履歴情報の内容で評価されることになるでしょう。
コメント