住宅ローンの種類は生命保険と違い、大きく分けて3種類しかありません。
それは、『固定金利ローン』『変動金利ローン』『固定期間特約付ローン』の
3種類です。
『固定金利ローン』は金利がそのまま固定されているローンで
『変動金利ローン』は、その時の市場に併せて半年ごとに
金利が見直されていくローンになります。
『固定期間特約付ローン』は、一定期間金利が固定されて、更新の時に
又一定期間の固定金利にするか、変動金利にするかを選べるローンになります。
２０１９年１月現在、日銀のマイナス金利政策から
住宅ローン金利は史上最安金利となっています。
特に固定金利ローンの水準は、もともと低い水準だった変動金利ローンと
比べて引き下げ幅が大きく、少し前に住宅ローンを借りた方が嫉妬したく
なるくらいの、とても魅力的な水準となっています。
それでは固定金利が良いのか！という気がしますが、一概にそうとはいいきれません。
固定金利と変動金利の選択はどうすれば良いのか。
そもそも、今後住宅ローン金利が上がるのか、下がるのか、
変わらないかの判断によっても選択が変わってきます。
下がるや変わらないと考える方の場合は、スタート時金利が低い変動金利ローンを
選べば良いわけですから、選択に困ることはないでしょう。
でも固定金利が良いのか変動が良いのか？と迷われる方が多いということは、
これから金利は上がると予測されている方が多いということだと思います。
一番大事なのは、各ご家庭の『ライフプラン』を俯瞰して見極めることです。
今後のお金の出入りのシミュレーションを見ることにより、
どの時期に収支が厳しくなるのか、全般的に収支が厳しいのか、
はたまた全般的に収支に余裕があるのかなどを見極めることによって
最適な選択が見えてきます。
例えば、お子様の教育資金の負担が１３年後から重くなるから
夫は固定金利、妻は少ない借入額で変動金利の２本の住宅ローンを組んで
妻の変動金利の方は、状況によっては繰り上げ返済で早く返してしまおう！
など効率的な戦略を立てることができるようになります。
一般的に、収支が厳しい方はどちらが向いているのでしょうか？
固定金利と変動金利では、リスクを保全してくれる固定金利のほうが
金利が高く設定されています。
それでは、収支が厳しい方の場合は金利の低い変動金利を選択
した方が良いのか？というとそれは誤った考え方です。
※そういう考え方で又は不動産業者さんから進められて
変動金利を選択する方が多いのも事実です。
ですが、実をいうと収支が厳しい方ほど金利が高い固定金利を
選ぶ必要があるのです。
それは、収支がぎりぎりの方の場合には、仮に変動金利で借りて
その金利が上がった際に、その変動に耐えられなくなる可能性が
高いからです。
金利が低く変動する場合にはいいのですが、高く変動してしまった場合には
家計が耐えられなくなる！という恐れがあるからです。
家計が耐えられなくなるからと言って、住宅ローン返済は待ってくれません。
住宅ローンは余裕資金の繰り上げ返済で早く返すことはできますが、
家計が厳しいからといって、長く伸ばすことはできないのが原則です。
反対に、収支に余裕があるは、金利の低い変動ローン向きなのです。
※この先ずっと余裕があるかは、『ライフプラン』で見極める
必要はあります。
ただ、変動を借りる場合には注意したいポイントがあります。
それは、当初固定で借りた場合よりも返済額が少なくなる分
住宅ローン控除で戻ってくる税金の余裕資金分
もともと収支に余裕がある分
その３つの余裕分を、期間短縮の繰り上げ返済にあてて
返す期間をどんどん短くして、将来金利が上がる前に返してしまう
という発想が重要です。
バブル景気がはじけて以降、約２０年間金利はずっと低い水準のままです。
だからといって、このまま金利が低いままずっと続くと見るのは
短絡的です。
日本の借金の多さを考えても、そのお金の価値を下げるための
インフレの動き（金利上昇）がある可能性も視野に入れておくことは
現実的です。
そのためにも、金利が低いうちに余裕資金で運用をして更に余裕資金を
膨らませておいて、“いざっ”というときに繰り上げ返済や緊急時に対応に
充てられるようにしていく必要があるのです。
そう考えると、収支が厳しい方は高い金利の固定金利で利息をたくさん
払わなければならなく、
収支に余裕がある方は低い金利の変動金利で利息を少なく
更に余裕資金の繰り上が返済で又更に利息を少なくできる！
とうい２極化の『キャッシュフロー』になってしまうのです。
以下はお金の原則です。
厳しい状況は更に厳しさを生み、余裕が更に余裕を生む！
その意味でも、収支に余裕を持たせるために、日頃から貯蓄を
蓄えておく貯蓄力が、人生１００年時代のこれからはとても重要
になってくるのがわかると思います。
たくさん方法はありますが、
１つのキーワードは『保険』から『貯蓄』へ
収支がプラスの良い流れを作り続けることがまずは大事です。
ご質問ご相談などございましたら、お気軽にお問合せください。
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